2020年买哪里？可以入手了？收好这份肇庆买房指南

房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。这在业内被奉为标准的分析框架。

而人口，则是一座城市的核心价值。

若从人口来分析，肇庆哪个区域值得买？

置业首选：端州、大旺、四会和鼎湖

整体来看，肇庆近五年户籍人口和常住人口数量均有所上涨。

不过，通过两者比较发现，历年常住人口均少于户籍人口，人口流出明显。

肇庆近五年人口变化（单位：万人）
年份	户籍人口	常住人口	常住人口-户籍人口
2014年	433.73	403.58	-30.15
2015年	438.27	405.96	-32.13
2016年	444.17	408.46	-35.71
2017年	445.65	411.54	-34.11
2018年	450.15	415.17	-34.98
制表：肇庆楼市

按此来看，除了非常刚性的需求，根本不值得在肇庆置业。

事实果真如此吗？我们再来看一组数据。

2018年肇庆9区常住人口和户籍人口数据显示，端州、四会、大旺高新区和鼎湖均是人口流入型区域，高要、德庆、封开、广宁和怀集则为人口流出型区域。

怀集、广宁和封开位居人口流出TOP3，其中，怀集作为全市人口最多的区域，流出的人口也最多，整年流出近26万人。

这样看就挺有意思了，肇庆成为人口流出型城市，原来是被五个区域“拖后腿”。

2018年肇庆各区常住人口和户籍人口（单位：人）
区域	户籍人口	常住人口	常住人口-户籍人口
端  州	413697	509400	95703
四  会	429422	497300	67878
高新区	42063	96100	54037
鼎  湖	165916	178900	12984
高  要	815380	796000	-19380
德  庆	408705	358700	-50005
封  开	524787	417100	-107687
广  宁	589180	444800	-144380
怀  集	1112377	853400	-258977
制表：肇庆楼市

人口流入的区域，又怎样呢？

端州作为市中心，人口虹吸能力最为强劲，整年流入人口近10万人，其次是四会、高新区和鼎湖。

初步来看，置业肇庆，选择端州、四会、高新区和鼎湖最为稳妥。

肇庆出现4字头、5字头单位，价格跌了？

那疫情突袭，肇庆房价有跌吗。

是否真如某些宣传海报所言，跌至4字头、5字头？

根据楼市君近日踩盘，部分楼盘确实让利颇大，但也有部分项目只是以噱头吸引置业者。

好比位于端州一路的华润观山悦园，就是真让利。

楼盘首推1栋，92/93/98/99平三房和125平四房，两梯五户设计，毛坯单价6400-7500元/平。【延伸阅读】

犹记得项目刚开售楼部时，吹风价8500-9000元/平，楼盘首开价真的让人“跌破眼镜”。

要知道项目地价高达4777元/平，连销售都说：这个价格要呕血。

项目卖此价格除了受疫情影响，楼市君估计，与隔壁项目双城时代卖7字头、恒福尚品卖6字头也有关系。

位于七星二路以北的中梁壹号院，宣传卖6字头、送车位，实探发现是分销商夸张宣传。【延伸阅读】

实际上，项目8-2栋低层单位在做促销活动，98平和108平三房，单价6800-6900元/平，仅几套；而送车位活动则是12栋推售活动，并且已经结束。

这样东搬西凑的宣传单，的确能够吸引众多置业者眼球。

说实话，中梁壹号院地价6443元/平，8栋毛坯均价7650元/平，12栋毛坯均价7900元/平，已经在亏本，再降价空间不大。

销售也佛系卖房，表示：现在这样，只能慢慢卖了。

如果7字头，6字头不够吸引，肇庆新区的保利和悦湖畔5字头就吓到不少人了，要知道，新区价格一向站得稳。

但楼市君实探发现，宣传单价5800-6500元/平笋盘，是还没加上5万优惠金的价格。

若总价加上5万，整体售价5900-7400元/平，毛坯交付，而5字头单位有且仅有一套。

保利当天加推的是四期12栋，两梯六户设计，92平三房一卫，阳台西南向，单价5900-7200元/平；100平三房两卫，阳台东南向，单价6000-7400元/平。

自去年底，5字头在肇庆还挺常见，四会某项目打上“新货加推4字头起”，真的吸引楼市君过去瞧瞧。

位于四会迎宾大道东面的海印尚荟四季，占地约2.3万平，整个小区仅2栋住宅，容积率2.0，规划总户数380个，车位408个，人车分流，设置一个行人出入口，小区内配套篮球场和羽毛球场。

目前在售1栋，三梯六户设计，89-123平三四房，11层以上部分户型能望江，毛坯单价4900-5500元/平。

至于4字头单位，销售称有几套，均是低楼层。

楼盘位处四会大沙片区，靠近国道，常年修路，运输车来来往往，周边都是工厂，居住环境实在一般，楼市君咨询附近是否有农贸市场，销售支吾：要很远。

销售还说了大实话：买这里还不如买三水。

楼市君小结

疫情突如其来，的确打断了很多置业者的计划，也使开发商备受压力。

按目前来看，肇庆市场还算平稳，售价基本与去年底持平，即便有的项目降幅较大，也只是单点现象，并不能直接判断肇庆市场价格猛降。

至于刚需置业者，只要平常做好功课，就知道哪些是真实惠，恰当时机果断入手。

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